去年深圳房價漲四成 業內人士：2016年將上漲15%
寬松信貸政策之下，深圳樓市在過去一年呈現瞭"另類"繁榮。
深圳中原研究中心數據顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大增 65%，成交均價較高雄融資貸款及農地貸款的相關問題免費諮詢2014年上漲近四成，大步跨入瞭“4萬元時代”。
二手房市場更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7萬套約1060萬平方米，相比2014年大幅增加約120%。從歷史記錄來看，這個成交量僅次於2009年。成交均價也呈現快速上漲，目前也接近4.5萬/平方米。
在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續慣性沖高。
在剛剛過去的2015年，深圳樓市大踏步邁進四萬元時代（資料圖）
寬松信貸下的另類繁榮
無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房價漲幅均領漲全國，將上海、北京遠遠拋在瞭身後。
回顧過去這一年，深圳新房成交均價攀升之快令人咋舌。年初的均價才約2.5萬/平方米，到6月迅速突破3萬/平方米。進入第四季度，隨著大量高品質住宅集中入市，深圳新房價格已經大步跨入4萬/平方米的時代。其中，11月單月成交均價沖高至44761元/平方米，同比上漲69%，為2008年以來最大漲幅。
二手房的成交均價也呈現井噴狀。根據深圳中原研究中心統計，2015年深圳的二手房均價已經從29930元/平方米漲至45690元/平方米，大幅上漲53%。由於房價上漲過快，二手房業主返價、違約的案例比比皆是。
究其原由，一年多以來支撐房地產市場的各項利好政策，尤其是前所未有的寬信貸顯然是深圳樓市房屋信貸中和房屋信貸漲勢瘋狂的主因。
不難發現，2014年四季度出臺“930新政”是此輪暴漲的導火索，“認房不認貸”催生瞭一大波換房客需求入市，加速瞭成交的放量。2015年“330 新政”的出臺，使二套房首付降至4成，營業稅免征5年改2年，雖說深圳仍然執行二套首付7成的政策，但市場熱度被引爆。從投資客到換房客到首置剛需客，都前赴後繼湧入樓市。
再加上央行自2014年11月以來連續四次下調存款準備金率，六次下調基準利率，為深圳帶來瞭大量新增資金。同時，2014年以來瘋狂上漲的股市又加速瞭貨幣創生，財富效應快速轉移到樓市。
投資客成為此輪深圳樓市暴漲的重要助推者。深圳鏈傢的統計數據顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業者充分利用金融“杠桿”進行購房。
今年房價將繼續漲15%？
那麼，深圳房價在2016年還會延續去年的漲勢嗎?《第一財經日報》記者采訪瞭多位深圳地產業內人士，他們均認為，過去一年深圳房價上漲瞭近40%是不太正常的，2016年房價漲幅會有所回調。
深圳鏈傢市場研究中心總監肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業者集中入市，不少置業需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8~9萬套的正常水平。而鑒於深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩步上漲。
第一太平戴維斯華南區研究部高級經理何凌也認為，政策利好和央行降息對房價的作用是短期的，隨著市場供需進一步穩定，深圳房價將趨於平穩，投資也將回歸理性。
鄭叔倫則表示，判斷深圳樓市走向要結合人口流入、土地供應、政策等因素分析。
深圳是純粹的移民城市，外來人口比例超過70%，其中大多數是年輕人。鄭叔倫給出瞭一組數據：截止2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的數字僅有22.35%。隨著經濟轉型，金融業和互聯網業使得深圳人口架構調整特別明顯，新增人口當中，有資源及能力的比例不斷提高。
近些年，深圳的人口一直在凈流入，但土地供應卻“跟不上”。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公裡以內。而現在，這個數字已達約940平方公裡。新增供應匱乏，深圳未來的土地供應將來自舊改。
可以看到，近期深圳頻現地王。2015年12月25日，20多傢房企競相爭奪寶安區尖崗山居住用地，最終泰禾以27.4億元的價格拿下，折合樓面地價高達7.99萬元平方米，溢價率高達178%，一舉成為全國單價地王。
政策方面，鄭叔倫認為目前中央政府正積極支持去庫存，相信二三線城市將得到更多的政策支持。至於一線城市，不單沒有庫存壓力，反過頭來有過熱的風險，相信政策將會差異化對待，既不打壓，又不支持。
“2016年上半年，深圳房地產市場將大概率繼續慣性沖高，延續2015年的高漲勢頭。”鄭叔倫說，但是下半年，樓市漲幅將更多取決於全球經濟復蘇能力及中國經濟轉型結果。當前經濟現狀已經接近2008年金融危機的水平，一旦數據繼續走差，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。
本文來源：第一財經日報 作者：吳斯丹
責任編輯：何泱子_NF4869
新聞來源http://money.163.com/16/0110/14/BCVMD3TD002534NU.html
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